数据拆解：万科泊寓与贝壳租赁的轻资产路径为何走向分化？

三年前，我在研究长租公寓赛道时，业内几乎形成共识：轻资产是未来。但当万科泊寓和贝壳租赁最新年报数据摆在面前，我不得不承认，这条看似相同的路上，两家龙头企业交出了截然不同的答卷。

规模数据揭示的行业格局

先看硬数字。2025年末，万科泊寓运营管理27.02万间长租公寓，开业19.78万间，出租率95.4%。集中式公寓赛道，泊寓仍是绝对老大。但贝壳租赁的在管房源规模已突破70万套，较2023年末的21万套两年增长超2.3倍，成为分散式租赁托管领域的绝对龙头。

数字背后藏着截然不同的扩张逻辑。泊寓走的是重资产包租起家、逐步转向轻资产托管的路径；贝壳则是平台流量叠加轻托管服务，天然轻资产基因。两种模式在2025年呈现出明显的盈利能力分化。

万科泊寓：包租沉疴拖累盈利

万科集团2025年净收入36.66亿元，增长率-0.97%，陷入"不增收也不增利"的困境。深圳泊寓的数据更具说服力：2024年净利润3194万元，到2025年前11个月，净利润-8881.32万元，从盈利3000多万到亏损近亿。

根源在于万村计划的租约调涨周期。2017年前后高价拿下的城中村房源，如今进入合同约定的调涨窗口，但市场租金涨幅不及预期，部分楼栋出现亏损。2024年爆发了10余家门店被清退的风波，当年的战略布局变成拖累集团的掣肘。

贝壳租赁：平台模式验证盈利能力

贝壳租赁2025年全年净收入219亿元，同比增长52.8%，贡献利润率8.6%，首次实现全年盈利。从2023年的1%、2024年的5%到2025年的8.6%，三年时间利润率翻了八倍。

增长引擎有两个：一是省心租的收费模型重构。上海单城突破10万套，收费模式远超传统中介佣金；二是AI技术深度赋能，人效大幅提升。仅2025年三季度，租房业务贡献利润就超过1亿元。

轻资产转型的本质差异

两家企业虽然都在说轻资产，但内涵完全不同。泊寓的轻资产是委托管理+企业差旅+非住改租，核心仍是资产增值逻辑，需要精细化运营能力消化存量包袱。贝壳的轻资产是平台服务+信息撮合+技术赋能，赚的是流量和服务的钱，天然具备规模效应。

对行业而言，泊寓的困境在于重资产包租模式的历史包袱过重，转型需要时间窗口；贝壳的模式难以复制，但证明了轻托管赛道的可行性。两家企业的分化，本质上是运营模式底层逻辑的胜利。